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商业地产的价值实现模式

发布日期:2014-12-03

  商业地产的价值实现模式


  面对近年房价飞涨的问题,商业地产已经成为近期比较热门的话题,国家持续不断的宏观调控使得住宅地产日益感受到巨大的压力,商业地产是地产商比较好的转型目标。对于商业地产,大多数地产商还是比较陌生,本文尝试从价值实现的角度对商业地产进行分析。
  模式一 直接销售
  早期,商业地产开发商基本都是由住宅开发商转型而来,开发商并没有分清楚商业和住宅的区别,只是看到商业产品的售价比住宅高很多,所以在做住宅的同时,开始涉足商业,当然将住宅的成功经验包括营销模式也移植过来,直接销售出去。
  然而开发商很快就发现了这种模式的缺陷,商业与住宅最大的区别在于:商业最终需要进入一个漫长的经营管理过程,这个过程的好坏决定了商业地产的价值提升空间,同时商业的经营中商业氛围的形成非常重要,而商业氛围的形成是单个业主能力无法实现的。所以纯销售模式更多情况下压抑了商业的价值提升,进而也会影响商业地产销售的进程,如果一个商铺无法经营,首先很难卖;其次就算通过种种方法卖出去了,买家也会回来找麻烦甚至退货。
  模式二 售后返租
  既然商业项目需要解决商业氛围的形成,而且只有发展商才有可能完成这项工作。有些聪明的发展商想出售后返租的创新模式。
  这种模式的特点是商铺销售出去后,发展商再将商铺租回来3~5年,同时给出较高的年回报率(一般可以达到8%)。
  通常商业项目要3年左右的培育期,所以这种模式对投资者的诱惑是非常大的,因为类似天上掉下一个馅饼:别人帮你把商铺做旺,同时还给你可观的回报,而你买下商铺后唯一要做的就是数钞票。
  但是,馅饼的反面就是陷阱,在商业的培育期内,风险将集中在发展商的身上,因为商业的经营和商业地产的开发属于两个不同的领域,发展商一般都不具备商业经营的能力,所以发展商需要成立下属专业经营管理公司,降低发展商后期风险。花少量钱注册经营管理公司,返租合同的主体也就变成了客户与经营管理公司。前几年开发商与经营公司联合向投资者担保,而后期则大可高枕无忧。
  另外,有些不良的发展商就把售后返租作为促销的手段,一旦商铺销售任务完成后,就人去楼空,最终受损的就是投资者了。
  模式三 只租不售
  基于商业经营对于商业地产价值实现的重要性,优秀的实力雄厚的商业地产开发商开始了只租不售的模式的尝试。
  典型的成功案例如万象城,深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心,是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心,总建筑面积达18.8万平方米,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,包罗万象、应有尽有,为消费者带来全新的消费概念和生活体验,是真正意义的“一站式”消费中心。
  万象城总投资近20亿,基于华润的雄厚实力,采取了只租不售的模式,经过四年的经营后,成为了中国购物中心行业的领跑者,倡导了国际化的消费理念,彰显时尚品味与优雅格调,引领全新的生活方式与消费潮流。同时也给投资者带来了丰厚的回报,在万象城里,最贵的铺位每月每平米突破了1000元!
  模式四 部租部售
  虽然只租不售模式对商业地产的价值提升是最大的,但是对发展商的资金实力要求也是非常高的,毕竟在中国,象华润这样的央企还是屈指可数。
  有些发展商对此模式进行了改良,商业主体部分只租不售,而非主体的街铺或金铺则销售出去以缓解资金压力,典型的成功案例如万达广场,万达的城市综合体一般都是所谓“四菜一汤”模式,核心的“四菜”都由万达商业管理公司集中招商经营。而“一汤”中的街铺则一般对外销售。由于万达广场的价值被市场广泛认可,万达的街铺销售价格远高过周边项目,而且一般都被抢购一空,在此情况下,街铺的回款就能覆盖整个广场的全部投资,从而使得后期的商业运营压力大大减轻。
  模式五 金融模式
  由于良好商业的经营可以带来商业地产的持续升值,所以金融市场的投资者对于良好的商业项目也非常感兴趣,有些发展商就尝试将商业资产进行打包,对外发行REITS,以快速收回现金,然后投入下一个项目的开发,而投资者则坐享商业升值的快乐,所以如果运作得好,将金融引入商业地产,也是一种非常好的模式。

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